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山西证券:关于当前房地产微调政策的一些思考

发布时间:2019-12-04 11:33:01

山西证券:关于当前房地产微调政策的一些思考 2012-03-05 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

报告要点:

◆当前房地产微调政策出台带有内在必然性房地产微调政策出台不是偶然性的现象。房地产调控的过程中必然会出现一些阶段性的反复和微调,但这并不会改变房地产调控的大趋势。第一,地方政府收入对房地产业的高度依赖,地方政府具有激活房地产市场来改善房地产业的土地收入的动机。

第二,房地产刚性需求的不断累积是促成当前房地产出台微调政策的合理理由。对刚性需求的制约是与本轮房地产调控的初衷是相违背的。从这个角度说,地方政府的微调政策和中央统一的房地产调控的大方向似乎是一致的。第三,房地产微调政策的出台更多表现为地方性特色。这充分体现了我国房地产业发展的区域差异性。中西部地区的房地产业发展的空间依然很大,尤其是最近出台的户籍政策的解读,也成为对未来中西部地区房地产业发展的最大利好。

◆当前房地产微调政策不会脱离微调的范畴对当前房地产政策微调的判断会关系到我们对经济全局的判断。我们认为,当前房地产微调政策不会脱离微调的范畴,换句话说,当前的微调政策不会改变房地产调控的大趋势。当前的房地产调控出现微调带有一定的阶段性,未来房地产调控政策并不会出现大幅的放松。我们可以理解成当前的微调政策是给累积的巨大刚性需求开了一个释放的口子,并不会催生投资及投机性需求明显反弹。我们不要对当前的微调政策过于乐观。

◆房地产业未来中期演变脉络房地产销售量在微调政策的作用下,刚性需求会得到一定的释放,销售量出现阶段性缓慢回升是个可以期待的事件。但当前的销售量的回升并不会出现过去所出现的带动房地产价格的回升。因为销售量的回升是由刚性需求所带动的,价格的绝对高低对刚性需求的影响远远大于投资和投机性需求。而价格的趋势对投资和投机性需求的影响远远大于刚性需求。我们认为房地产价格在当前出现上涨趋势的可能性不大,未来房地产供给的压力依然会驱使房地产价格回落。微调政策不会改变房地产投资下滑的趋势,但微调政策的出台会缓解房地产投资下滑的程度,未来房地产投资见底的时间可能会提前。促使房地产投资提前见底的最重要因素来自于中西部地区房地产投资的快速复苏。中西部房地产投资在我国房地产投资中的比重逐步加大,也将成为我国房地产投资未来增长的主要力量。

关于当前房地产微调政策的一些思考本轮房地产调控是和中国的经济转型相伴随的。房地产业的发展关乎国民经济的方方面面,其中地方政府的财政收入对房地产业的依赖性极其大。在过去多年形成的国民经济对房地产的高依赖度的背景下,房地产调控注定是个极其艰难的过程。当前出现的房地产微调政策正是在房地产调控持续的大背景下所出台的。

当前房地产微调政策出台带有内在必然性房地产微调政策出台不是偶然性的现象。在中国经济发展对房地产业高依赖度的情况下,房地产调控的过程中必然会出现一些阶段性的反复和微调。但这并不会改变房地产调控的大趋势。对当前出台房地产微调政策出台的必然性的分析可以从下面三点来考虑。

第一,地方政府收入对房地产业的高度依赖。目前房地产调控持续推进已经显著影响到地方政府的财政收入,从土地购置费增速快速下滑可以想象地方政府的财政收支的压力很大,地方政府具有激活房地产市场来改善房地产业的土地收入的动机。

第二,房地产调控的持续推进明显限制了房地产需求的增长。特别是房地产刚性需求的不断累积是促成当前房地产出台微调政策的合理理由。从10年四季度开始,商品房销售增速持续低迷,这明显制约了刚性需求的增长。这与本轮房地产调控的初衷是相违背的。从这个角度说,地方政府的微调政策和中央统一的房地产调控的大方向似乎是一致的。

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